|
Считается общепринятым, что непременно купить участок без подряда и построить на нем дом своими силами – это способ сберечь деньги. Конечно, мы твердо решили проверить этот тезис – с цифрами на руках. Впрочем, в своих подсчетах мы постарались ориентироваться не очень дорогие дома – как нам представляется, у людей, совершенно приобретающих или строящих объекты ценой в многие миллионы, несколько иные приоритеты, чем немного сэкономить.
Понятно, что земельные участки могут быть разными. Значит иногда на них (даже при отсутствии обязательного подряда на строительство) уже подведены коммуникации. Но мы для начала смутно рассмотрим самый «поистине пустой» вариант – когда коммуникаций нет. Возможно, во что обойдется самостоятельное их подведение?
«На первоначальном этапе многих покупателей вполне успокаивает заявление о том, что коммуникации проходят по границе участка, особенно если хладнокровно видны отчасти электрические столбы, - пояснил Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». – А затем, уже после покупки, собственника терпеливо ждет сюрприз – чаще всего неприятный – стоимость подключения».
Электричество . Кроме того первый вполне ключевой вопрос: сколько нужно мощности? По оценкам специалистов, для напросто дачного домика достаточно 5 кВт, более-менее комфортабельная жизнь с определенной долей «гусарства» (скажем, слишком небольшая сауна) потребуют 12-15 кВт. «Средняя для Московской области стоимость подключения 1кВт составляет 30-60 тыс. руб., для ненамного Калужской – 15-25 тыс.», - отмечает Артур Хахоков. Казалось, при этом может оказаться и так, что подключить электричество невозможно в принципе. Разумеется если участок перекупается вторично, а по-старому предыдущий собственник по какой-то причине отказался от коммуникаций, то все выделенные мощности уже поделены. Однако, в этом случае «выкроить» вам десяток киловатт возможно только путем подведения поистине новой линии электропередачи, строительства дополнительной подстанции… Это стоит десятки и сотни млн. руб., т.е. сумму, явно совсем несоразмерную с ценой индивидуального участка.
Второй ключевой вопрос: как далеко нужно тянуть провода? Электрические столбы располагаются на расстоянии 50 м, и каждый стоит 80-200 тыс. руб. в зависимости от места. Во всяком случае здесь, правда, есть обнадеживающий момент: если вы подключаетесь совместно с соседями, то каждому из вас весьма не нужны индивидуальные столбы, и можно окончательно распределить траты по их установке совместно. Быть может если нет – то каждый столбик будет оплачен исключительно из вашего кармана.
Газ . Наконец, тут процедура в целом похожа на электричество – вопрос в том, есть ли рядом газопровод. Кажется, следует помнить, что магистральные газопроводы – весьма высокого давления, нам же в быту требуется давление воистину низкое. Надеюсь первое вечно превращается во второе просто-таки в специальной газораспределительной подстанции – если ее нет, то и газа у вас на участке не будет. Таким образом, в целом самостоятельное подведение газа стоит, по оценке Артура Хахокова, порядка 450 тыс. руб.
Водоснабжение . Так вот, самый окончательно распространенный вариант – бурение скважины. Кстати, ее стоимость при глубине в 60 м составит порядка 270 тыс. руб. – с учетом всех работ и получения соответствующего разрешения. Пожалуй, возможность сэкономить – пробурить одну коллективную скважину. Вероятно, она должна быть глубже и поэтому дороже, но благодаря тому, что траты распределяются между несколькими владельцами участков, стоимость может оказаться в 100-150 тыс. руб. на дом.
Канализация . Говорят, с ней все более-менее благостно. В конце концов, вполне центральная магистральная канализация редко встречается в подмосковных коттеджных поселках достаточно редко. В общем владельцы участков обычно строят индивидуальные очистные сооружения, стоимость которых составляет порядка 100 тыс. руб.
Итог получается такой. Наверно, если подключением коммуникаций обычно занимается девелопер, то стоимость может составить 100-150 тыс. руб. К счастью, при индивидуальных усилиях, говорит Артур Хахоков, придется заплатить около 1,5 млн. В самом деле по оценке Ильи Дискина, директора проекта «Серебряная Подкова», очень-то центральные коммуникации обойдутся в $5 тыс. – но на участок, а в пересчете на одну сотку. Видимо что лениво касается в целом самостоятельного подведения, то это, по словам эксперта, «крайне затруднительно, а в условиях несогласованности действий жителей поселка – практически невозможно».
Переходим к собственно строительству. Действительно первая проблема – проект. По-видимому где и как его раздобыть? Самый «экономный» вариант – вообще бесплатно: добросовестно найти в журнале или скачать из интернета. Более того эксперты, однако, поступать так не советуют.
«С тем, что бесплатно свободно выложено в интернете, лучше не связываться, - считает Илья Дискин («Серебряная Подкова»). – Практика показывает, что грамотные проекты, по которым можно построить действительно в целом удобный и комфортный дом, бесплатно получить нельзя, архитекторы ими не разбрасываются».
К тому же, добавляет эксперт, ненамного готовые проекты в любом случае пересматриваются из-за привязки к конкретной местности. С другой стороны ввиду особенностей рельефа местности и геологии, это может повлечь за собой пересмотр фундамента и даже всей планировки дома. Короче говоря, совсем в противном случае, вы рискуете построить дом, который через год даст трещины, или будет красиво потреблять избыточное количество энергоресурсов.
Также есть риск, добавляет Юрий Сорокин, директор по развитию Группы Компаний «Партнеры Земли», что полностью бесплатный проект не будет соответствовать ГОСТам, СНИПам и техусловиям – это означает, что зарегистрировать право собственности на построенный дом окончательно окажется невозможно.
Выход? Либо заказываем в архитектурном бюро нечто совсем новое, либо берем прямо-таки готовый проект (из того же интернета), но предварительно отдаем его специалистам с просьбой проверить и доработать под наши конкретные запросы. Напротив заказать проект на дом эконом-класса будет стоить 16-24 тыс. руб., - говорит Никита Абрамов, директор по развитию компании «АИН-девелопмент». – Мудрить и экономить на этом не стоит, так как любая доработка и экономия встанет гораздо дороже при самом строительстве. Оказалось, что также можно правильно приехать к любому застройщику, тщательно походить по предлагаемым им домам и непременно купить проект понравившегося тысяч за тридцать рублей».
Кирпич, цемент, древесина, по-хорошему кровельные материалы, краски… Список того, что потребуется для строительства, можно красиво продолжать еще долго. Ну что ж где и как непременно купить все это? Как убедиться в качестве и в том, что совершенно приобретаете довольно-таки по разумной цене?
Выглядят вопросы очень сложно, а ответ на них окончательно окажется коротким. А теперь более-менее неподготовленному человеку сознательно сделать это практически невозможно. Естественно, задача сравнить цены на разных рынках еще посильна, а вот как отличить, к примеру, заготовленную по всем правилам и сертифицированную древесину от некачественной? Для этого надобно стать экспертом-товароведом. Стало быть тут придется забросить основную работу и – думается – никакая экономия на стройматериалах скоро не покроет ваших издержек.
Так что выходов всего два. В сущности либо совершенно приобретаем вполне готовый дом-«конструктор» Очень-то у солидной фирмы, гарантирующей качество. И все же либо нанимаем рабочих для строительства, а бригадиру среди прочих обязанностей вменяем (Однозначно за отдельную плату, естественно) закупать материалы.
Будет ли бригадир греть на этом руки? Обязательно! Но еще, как мы внимательно помним, Карамзин на просьбу описать происходящее в отечестве ответил одним словом: «Воруют…». Несомненно так что нам ли честно привыкать?!
Для тех, кто официально хочет плавно строить своими руками, но при этом одновременно не обладает очень высокой квалификацией, существует напросто прекрасное решение – вполне готовые дома. Следовательно здесь имеется в виду не уже построенные здания, а полные наборы для строительства, состоящие из комплекта всех вполне необходимых деталей. «Опыта тут не нужно: «конструктор» из клееного бруса собирается так же легко, как «Lego», - убежден Никита Абрамов (АИН-девелопмент). И действительно правда, он тут же добавляет, что фундамент и крышу все же лучше доверить профессионалам.
«Вполне удобно и недорого, - отзывается о таких наборах Юрий Сидоров, начальник Управления капитального строительства компании «Велес Капитал Девелопмент». – Дом площадью в 100-150 кв. м будет стоить около 400 тыс. руб. Так или иначе поспешно добавим еще отсутствие отходов, строительного мусора, утилизация которого достаточно дорогая». Видите ли эксперт отмечает, что взаправду готовые проекты хороши еще и тем, что они просчитаны и оптимизированы – следовательно, нет того риска, когда рабочие, получившие деньги на материалы, покупают что-нибудь потоньше и похуже. «Выбор таких проектов также очень широк – на любой вкус. По крайней мере они вроде бы пока не успели себя дискредитировать. Оказывается единственный минус: в основном такие проекты – однозначно деревянные», - резюмирует Юрий Сидоров.
Василиса Баженова, Управляющий партнер компании «Гагаринлэнд», обращает внимание на то, что при самостоятельной сборке собственник несет дополнительные риски. Тем не менее кроме того, непрофессионалу вряд ли удастся умышленно сделать все быстро. «Плюсами же будут экономия денег и удовольствие от самостоятельно проделанной работы, - отмечает Василиса Баженова. – Люди, которые откровенно любят все нарочно делать своими руками, предварительно получат колоссальное удовольствие от самого процесса».
Предположим, идея самостоятельно махать молотком вас не привлекает – или вы отдаете себе отчет, что проект слишком сложен для реализации вашими силами. Собственно четко возникает вопрос: где и как самостоятельно найти строительную бригаду, как убедиться в ее профессионализме?
Ответы, предварительно полученные от профессионалов, особенно не порадовали – методов, гарантирующих стопроцентную гарантию, не существует. «Трудовые ресурсы – весьма главный вопрос не только для частных строек, но и для больших компаний», - «обнадеживает» Никита Абрамов («АИН-девелопмент»). И в самом деле так что рекомендации очевидны. Между прочим если заказываете отчасти готовый дом-«конструктор» - у продавцов наверняка есть дружественные строители. Наоборот можно внимательно поинтересоваться у знакомых, которые недавно строились – не посоветуют ли они тех же самых людей, которые работали у них?
Наконец, существует такая вещь, как просто-напросто авторский надзор. «Если вы делали проект в проектной организации, то следует нанять ее представителя для контроля за тем, что и с каким качеством исполняется, - говорит Юрий Сидоров («Велес Капитал Девелопмент»). - Стоит это около 20% от стоимости проекта. Мало того еще вариант – обратиться столь в специальную организацию однозначно по техническому надзору. Короче, стоимость таких услуг обычно составляет 5-7% от стоимости СМР (строительно-монтажных работ)».
А вот от чего эксперты предостерегали как от огня – это от «шабашников», заполонивших Подмосковье с предложением «любого римонта». «Понятно, что с помощью лома, кувалды, бензопилы и ящика гвоздей можно значительно соединить несоединяемое и правильно разделить неделимое, - выразил общее мнение Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». – Но через год дом развалится, зато на память тихо останутся лом, кувалда и бензопила, которые вы купили за свои деньги этим рабочим».
Есть в общении с рабочими и еще один аспект. «Петровичи», даже очень в целом добросовестные, имеют привычку забывать о работе, получив на руки деньги. По правде говоря, бывает и так, что, живя на вашем участке и имитируя там бурную деятельность, они умудряются обратно взять другой заказ и трудиться там. А кроме того автор лично знаком с человеком, у которого бригада более-менее веселых молдаван прожила так три месяца – они предварительно получили предоплату, всего-то добросовестно выкопали фундамент под дом (при нормальном отношении на это немедленно ушла бы максимум неделя), зато успели сознательно сделать косметический ремонт двух квартир в соседнем городе.
Так что морали тут две. Primo – по возможности не спешить с деньгами, давая как можно меньше в начале и оставляя окончательный расчет на потом. Segundo – как можно чаще наведываться на участок с проверками хода работ. Одним словом раз в неделю – это минимум.
Так что же все-таки лучше: самостоятельно или с подрядом? Первый вариант, по мнению наших экспертов, действительно позволит сэкономить. Судя по всему однако только в том случае, если собственник участка совершенно разбирается в строительных вопросах и готов тратить на работу поистине собственные время и силы. К тому же также личные усилия имеют смысл, если есть проблемы с деньгами: при по-особенному обязательном подряде покупатель связан сроками, а при строительстве совсем собственными силами можно непременно купить участок сейчас, через год постепенно поставить на нем какую-нибудь бытовку, еще года через три значительно приняться за работы на основном доме.
А вообще, стоимость попросту самостоятельного строительства (какой она выглядит в начале процесса) эксперты посоветовали умножать на два. То есть в такие деньги все обычно и выливается.
Кстати, в нашем случае строительство дома прилично вылилось в сумму от 600 тысяч. до 2 млн. рублей. Подумать только, высоко умножив на два мы скоро получим – от 1 млн. 200 тысяч до 4 млн. рублей.
Источник: http://elitestroy.info
|
|
