Инфраструктура коттеджных поселков

Горожан, уехавших в окрестности мегаполисов интересует архитектурное решение, параметры и инженерно-техническое обеспечение собственно дома и обустроенность участка, а также социальная структура строящегося поселка. Застройщики не могут этого не учитывать — от количества объектов сферы услуг и спортивно-развлекательного комплекса зависит скорость продаж, особенно категорий бизнес-класс и люкс.
Строительство коттеджных поселков — дело для России довольно новое. Здесь нам сложно опираться на опыт Запада, поскольку в Европе принципы построения загородных поселков существенно отличаются от уже сложив­шихся у нас. Российские регионы ориентируются на Подмосковье и стараются учиться на ошиб­ках этого региона, иногда довольно печальных. Например, в окрестностях Москвы есть поселки, в которых не продано ни одного дома, хотя построены они два-три и даже четы­ре года назад; вряд ли эти поселки будут проданы и в обозримом будущем. Виной тому в 70% случаев промахи с обеспечением объектов социальной инфраструктурой, а вернее, практически полное отсутствие ин­фраструктурной составляющей, равно как и хороших трасс.
Другая сторона вопроса — суммы, кото­рые владелец коттеджа вынужден платить за предоставляемый комплекс услуг. Если для обитателя района организованной застройки класса «люкс» ежемесячные расходы около 20 000 руб. не представляются существенны­ми, то покупатель дома в поселке категории «эконом» предпочтет платить немногим боль­ше, чем в городской квартире, и при этом за­хочет получить минимальный набор услуг без дополнительных затрат.
Наиболее реальную оцен­ку инфраструктуры коттеджных поселков можно провести по реализованным проектам, в которых продажи закончились, в домах уже живут люди и, со­ответственно, в полной мере функционирует инфраструктура. На данный момент практически каждый девелопер стремится придать своему проекту конкурентное преимущество и повысить качество жизни его обитателей, в связи с чем прилагает к поселку «бонус» в виде дополнительной инфраструктуры. Инфраструктура повышает привлекательность коттеджного поселка при продажах и при грамотном подходе может повлиять на ход реализации проекта. Отдача от нее начинается еще на этапе строительства. Далее, когда поселок уже получает новую жизнь, инфраструктура выполняет свои непосредственные функции. Однако не все так просто, как кажется. Введение в генплан проекта дополнительной инфраструктуры автоматически накладывает экономическую печать на весь поселок и приводит к удорожанию домов.
Удорожание часто бывает таким существенным, что пренебречь им практически невозможно. Если в нашем коттеджном поселке «Вайя» цена дома площадью 180 кв. с участком 20 сот. и городскими коммуникациями составляет 11 907 000 руб., то в коттеджном поселке, удаленном от города на 60-100 км, с низкой транспортной доступностью и без социальной инфраструктуры — в 1,5-2 раза ниже.
Инфраструктура сегодня входит в тройку основных критериев, наряду с удаленностью коттеджного поселка от города и природными условиями (наличие-отсутствие леса или водных объектов, микроклимат и прочее). Обеспеченность социально-спортивными благами тоже влияет на цену квадратного метра обретаемого коттеджа. Сложность сегодняшней ситуации в необходимости соблюсти баланс необходимого и достаточного, не только ориентируясь на запросы сегодняшнего дня, но и с учетом бурно эволюционирующих критериев здорового образа жизни россиян, которые, собственно, стремясь сохранить душевное и физическое здоровье, переселяются из города в пригородные зоны.
Застройщики Санкт-Петербурга не решаются сегодня формировать структуру услуг внитри коттеджного поселка без предварительного тщательного изучения спроса. Незыблемым остается только прожиточный минимум – reception с охраной всей территории, детская площадка, мощение и освещение общественной зоны, гостевая парковка. Расширенный список для Ленинградской области включает в себя некоторые бытовые службы (прачечную, химчистку, парикмахерскую или салон красоты), кафе, автомойку. Далее начинается область «изысков», часто влекущая за собой дополнительные риски, которых компа­нии всячески стараются избежать, даже если речь идет об элитарной застройке.
Более 80% покупателей, помимо стандартного набора инфраструкту­ры, хотели бы видеть на территории поселка класса «элит» спа-центр и бассейн, 80% — ре­сторан, 60% предпочитают фитнес-центр, теннисные корты и небольшой супермаркет. Более 50% хотели бы, чтобы в поселке был дет­ский сад. Наименее востребованными по ито­гам наших исследований оказались кинотеатр и боулинг — их назвали менее 5% опрошен­ных. Кроме того, исследования в этой области показывают, что если покупатель собирается жить за городом постоянно, то ему уже необходимы супермаркет, аптека, меди­цинское обслуживание, детский сад и школа. В зависимости от класса поселка в его ин­фраструктуру могут входить торговый центр, фитнес-клуб, спортивно-развлекательный комплекс: бассейн, лыжная база, каток, фут­больное поле, аквапарк и пляж. Те, кто собира­ется приобрести дом у воды, уделяют особое внимание наличию в поселке собственного яхт-клуба. Желая выделить свой проект среди конкурентов, застройщики добавляют такие объекты, как скейт-парк, конеферма, мини-зоопарк.
Те, кто строит коттеджный поселок бизнес-класса, имеют несколько иной список объектов социального обеспече­ния «сверх минимума». Имеет опыт реализованного дачного посел­ка бизнес-класса «Борисово», в котором уже живут люди, причем во все сезоны. Обеспечи­вая постпродажное обслуживание в поселке и поддерживая постоянную связь со своими клиентами, компания убедилась в ненужно­сти избыточной инфраструктуры в поселках бизнес-класса. Собствен­ная инфраструктура обременительна в финан­совом плане как на этапе покупки домовладе­ния, так и в процессе его содержания.

Средняя стоимость эксплуатации коттеджа
Стоимость содержания коттеджей в организованных поселках в зависимости от района, $/мес.

(без учета коммунальных платежей)

Чтобы снизить цену некоторые девелоперы стараются использовать возможно­сти инфраструктуры прилегающих к поселку населенных пунктов или самого города. Такой вариант позволяет несколько снизить эконо­мическую нагрузку на проект, а значит, и на каждого жителя. Эффективность такого под­хода следует рассматривать в каждом случае отдельно. Как правило, компания, обладаю­щая большим земельным участком, старается объединить его одним проектом с застройкой в несколько очередей и дать возможность жи­телям каждой пользоваться общим спортив­ным центром, водить детей в общий детский сад. Такой подход однозначно выгоден для застройщика и позволяет влиять на конечную стоимость продажи квадратного метра дома, которая может быть немного ниже, чем в по­селке той компании, которая не имеет воз­можности совмещать инфраструктуры.
Все девелоперы уже поняли, что размер коммунальных платежей за дополнительные услуги в значительной степени зависит от того, явля­ется инфраструктура закрытой или общедо­ступной. Для уменьшения нагрузки на жите­лей поселка по содержанию инфраструктуры застройщик зачастую делает ее доступной для жителей других поселков. Это в первую очередь касается таких объектов, как школа, детский сад, бассейн, ресторан. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «Михайловское» (Петродворцовый район) УК «ПБЛ Холдинг», в котором гостиничный спа-комплекс с рестораном будут вынесены за территорию и открыты для всех желающих. Таким образом, жителей поселка ограждают от дополнительных трат по их со­держанию. Все объекты инфраструктуры социального, бытового или развлекательного (досугового) характера в некоторых коттеджных поселков реализуются как отдельные бизнес-проекты и ориентированы на самоокупае­мость. УК «ПулЭкспресс также приняла решение в элитном микрорай­оне «Румболово» не идти по пути навязыва­ния конкретных инфраструктурных объектов своим клиентам. Планируется обеспечить площади для размещения инфраструктурных объектов, но не ограничивать клиента каким-то жестким перечнем.
По пути снижения стоимости инфраструк­турного обеспечения пошли и некоторые другие компании, причем, что знаменательно, объединив для этого свои усилия. Например, покупатели участков в коттеджном поселке для постоянного проживания «Малое Репино» (первый совместный группы компаний «Пул-Экспресс» и компании «Особняк» — пред­приятия группы компаний ЛСР) будут иметь возможность пользоваться зоной отдыха Репино-Ленинское, предоставленную им компанией «Особняк». Составляющими этой зоны отдыха являются многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс, включающий скейт-корт, велосипедные и беговые дорожки, футбольное поле, теннисные корты, волейбольные и баскетбольные площадки, бассейн. Такой подход — едва ли не прорыв в девелопменте Ленобласти, поскольку до сегодняшнего дня компании не стремились объединять усилия для обеспечения доступ­ной инфраструктурой своих покупателей. Если девелопер располагает значительны­ми земельными ресурсами либо в процессе реализации одного коттеджного поселка ему удалось приобрести землю еще под один коттеджный проект, то экономически приемлем вариант обеспечения всей застраиваемой территории общей инфраструктурой. Следует отметить, что этот вариант распространен в рамках одной компании. Во избежание юридических споров компании-конкуренты не готовых в рамках сотрудничества совмещать инфраструктуру строящихся объектов.
Спортивно-оздоровительные комплексы порой могут обойтись застройщикам не так дорого, как они думают. В частности, использование большепролетных клееных деревянных конструкций существенно удешевляет возведение физкультурно-оздоровительных объектов, спортивных залов, теннисных кортов и крытых плавательных бассейнов, а также конноспортивных манежей. В Европе более 70% подобных объектов строится с применением таких конструкций. Помимо выигрышных функциональных свойств БКДК, важны также эстетические качества древесины, которые позволяют оставлять конструкции открытыми в интерьере, что тоже обеспечивает экономию при строительстве. Вообще использование в большепролетных зданиях БКДК по сравнению с различными технологиями строительства позволяет снизить стоимость покрытий на 10-25%, общую стоимость проектирования и строительства на 15-25%, стоимость эксплуатации на 20-70%. Экономическая целесообразность выбора БКДК возрастает с увеличением пролетов (от 18 м). Кроме того, в этом случае имеет место снижение транспортных расходов и уменьшение трудоемкости монтажных работ.
Вариант со строительством большого чис­ла объектов социальной инфраструктуры и предоставления их в пользование людям «со стороны» вполне понятен. Но если можно «сдать в прокат» кафе, ресторан или бассейн, то на ландшафтной архитектуре коллективных зон поселка кому-то из девелоперов вряд ли удастся нажиться. Невозможно также исключить из перечня коммунальных услуг для каждого из жителей поселка озеленение, тогда как от услуг спа-центра или теннисного клуба он вполне может отказаться. Поэтому неудиви­тельно, что строительные компании стремят­ся экономить прежде всего на ландшафтно-архитектурных решениях коллективных зон КП. Разумеется, делают это далеко не все, и положительных примеров можно привести великое множество. Многие компании строят на территории поселков искусственные водо­емы или же максимально облагораживают уже имеющиеся. Например, в проекте «Румболово» между Румболовским бульваром и Мель­ничным Ручьем обустраивается зона отдыха, основной объект которой — искусственный водопад будет открыт уже в сентябре 2008 года. Во многих поселках застройщики оберегают природные леса и дополняют их рукотворны­ми аллеями (проекты «Гармония», «Кивеннап-па», «Сторожевая гора», «Вайя» и др.).
Однако в целом тенденция экономии именно на ландшафте отмечается, и это сводит к мини­муму возможности общения жителей поселка, которые в итоге проводят свободное время ис­ключительно за своими заборами. Особенно страдает такая опция, как общение в процессе движения. Между тем оборудование променадов, велосипедных дорожек, набережных может обойтись не так уж и дорого, но при этом обеспечит обитате­лям поселков совсем иное качество жизни.

Аналитический обзор подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», руководитель аналитического отдела Слесарева Юлия.

Источник: http://www.estimation.ru